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不能办理营业执照的房屋租赁合同可以依法解除

日期:2016年10月19日 16:29

  律师提示

  不能办理营业执照的房屋租赁合同也是有效的合同。但若用于经营标的租赁物无法办理营业执照,则此类合同无法实现合同约定的用途,即合同目的不能实现。故此类合同虽然有效,承租人一方也可依法解除合同。

  案件情况

  原告蒋某与被告王某于2010年1月签订房屋租赁合同以及补充协议,约定原告向被告承租位于北京市某区某小区某楼底商,租赁用途为茶艺酒吧。合同约定租赁期限为6年,同时合同对租金及租赁过程中的其他权利义务作出了明确约定。原告于签订合同当日交付被告10万元押金,并支付第一年租金10万元。2010年1月被告交房后,原告开始按照合同目的装修房屋,开通电话及网络,并着手办理营业的合法手续。在前往工商局办理营业执照时,从工商局获知相关法规,住宅楼及住宅楼底商规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所等生产经营活动。原告得知此事后随即找到被告要求解除合同并要求被告赔偿相关损失,被告予以拒绝。

  原告诉称:被告明知该房屋不能用于餐饮、娱乐等经营活动,仍与原告订立不能实现合同目的的协议,被告在主观上存在过错,侵犯了原告的合法权益。被告应向原告返还押金和已经支付的租金及赔偿原告为房屋装修支付的相关款项。诉讼请求为:1.要求被告返还原告已经支付的租金及押金;2.要求被告赔偿原告所遭受的损失。

  被告辩称:被告无过错,拒绝退还已付租金,也不同意赔偿损失。

  判决结果

  经法院主持调解,原被告当庭达成调解,双方解除合同,被告赔偿原告房屋押金10万元,房屋租金10万元,一次性赔偿蒋某某7万元。

  案件评析

  本案焦点为不能办理营业执照的租赁合同是否有效?能否履行?

  北京市工商行政管理局《关于解决无证无证照经营照经营场所以及其他经营住所若干问题的意见》发文,第一条规定,除按照国家工商总局《住所登记问题的通知》的规定提交相关材料外,住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民圣体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。

  据此,根据北京市地方相关规定,原告无法获得合法的经营执照。标的租赁物无法实现合同约定的用途,合同目的不能实现。故此类合同虽然有效,但无法实现合同目的,一方可依法解除合同。

  法条链接

  《中华人民共和国合同法》

  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

  (一)法律上或者事实上不能履行;

  (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

  (三)债权人在合理期限内未要求履行。

  第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

  第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

  第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

  本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

所属类别: 房地产案例

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